АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 мая 2016 г. по делу в„– А43-389/2015

Резолютивная часть постановления оглашена 23.05.2016.
Полный текст постановления изготовлен 23.05.2016.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Голубевой О.Н.,
судей Бабаева С.В., Камановой М.Н.,
при участии представителя
от ответчика: Малининой Н.Ю. (доверенность от 01.01.2016),
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика -
открытого акционерного общества "Теплоэнерго"
на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 11.09.2015,
принятое судьей Дроздовой С.А., и
на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2016,
принятое судьями Александровой О.Ю., судей Бухтояровой Л.В., Наумовой Е.Н.,
по делу в„– А43-389/2015
по иску закрытого акционерного общества "Триумф"
(ИНН: 5257039425, ОГРН: 1025203747733),
к открытому акционерному обществу "Теплоэнерго"
(ИНН: 5257087027, ОГРН: 1065257065500),
о взыскании задолженности по арендной плате и убытков
и

установил:

закрытое акционерное общество "Триумф" (далее - ЗАО "Триумф") обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к открытому акционерному обществу "Теплоэнерго" (далее - ОАО "Теплоэнерго") о взыскании 3416 рублей 66 копеек задолженности по арендной плате с 01.01.12 по 05.11.14 и 7 342 416 рублей 67 копеек и 1 248 780 рублей убытков в форме упущенной выгоды.
Заявленные требования основаны на статьях 15 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению платежей за пользование арендованным имуществом и возврату имущества истцу по истечении срока действия договора.
Арбитражный суд Нижегородской области решением от 11.09.2015 удовлетворил иск частично, взыскав с ОАО "Теплоэнерго" в пользу ЗАО "Триумф" 1760 рублей задолженности по арендным платежам. Суд исходил из прекращения договора аренды от 08.09.2008 по истечении согласованного сторонами в дополнительном соглашении срока, неисполнения арендатором обязательства по возврату арендованного имущества и внесению платы за его использование (период взыскания определен с учетом срока исковой давности и даты обращения арендодателя в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объект аренды); суд сослался на недоказанность реальной возможности получения денежных средств, заявленных в качестве упущенной выгоды.
Указав на то, что задолженность по арендной плате подлежит исчислению до момента государственной регистрации перехода права собственности на имущество к новому собственнику, Первый арбитражный апелляционный суд постановлением от 03.02.2016 изменил решение суда первой инстанции в части определения суммы задолженности и взыскал с ОАО "Теплоэнерго" в пользу ЗАО "Триумф" долг в сумме 3416 рублей 66 копеек.
Не согласившись с судебными актами, ОАО "Теплоэнерго" обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросило отменить решение и постановление в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением судами норм материального права.
По мнению заявителя, суды не учли, что право собственности ЗАО "Триумф" на спорное имущество прекратилось в момент утверждения Нижегородским районным судом города Нижнего Новгорода мирового соглашения, согласно которому помещение передано Аверкиеву Константину Юрьевичу, в связи с чем ошибочно установили период для взыскания задолженности по арендным платежам в пользу истца; не верно оценили доказательства по делу, не приняв во внимание факт того, что ОАО "Теплоэнерго" продолжало пользоваться арендованным имуществом по истечении срока договора в отсутствие возражений стороны истца, и пришли к ошибочному выводу о прекращении договора аренды и невозобновлении его на неопределенный срок.
Как следует из кассационной жалобы, ответчик не оспорил судебные акты в иной части.
ЗАО "Триумф", извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не обеспечило явку представителя в судебное заседание не представило в суд отзыв на кассационную жалобу. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителя истца.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа проверил законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и заслушав явившегося в судебное заседание представителя, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов в силу следующего.
Как видно из документов и установил суд, ЗАО "Триумф" являлось застройщиком жилого дома с помещениями общественного назначения, пристроенной котельной, трансформаторной подстанцией и подземной автостоянкой, расположенных по адресу: город Нижний Новгород, улица Минина, у дома в„– 1.
ЗАО "Триумф" (арендодатель) и ОАО "Теплоэнерго" (арендатор) заключили договор от 08.09.2008 аренды помещения пристроенной котельной в районе дома в„– 1 по улице Минина, города Нижнего Новгорода общей площадью 254, 19 квадратного метра (подвал - 3 помещения площадью 143 квадратных метров, 1 этаж - помещение площадью 111,19 квадратного метра) и оборудования, перечень которого указан в приложении к договору, на срок с 15.09.2008 по 01.05.2009. Оборудование и помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 08.09.2008.
В пунктах 3.1 и 3.2 договора стороны согласовали, что ежемесячная арендная плата составляет 100 рублей, которая оплачивается арендатором в течение 20 дней за прошедший месяц после получения счета.
Дополнительными соглашениями от 29.04.2009, 15.07.2009, 01.10.2009 и 15.05.2010 стороны продлевали срок действия договора до 01.08.2009, 01.10.2009, 15.05.2010 и 01.10.2010, соответственно.
Дополнительным соглашением от 01.10.2010 года срок действия договора продлен до 31.12.2010. В пункте 2 соглашения стороны установили следующие условия: арендодатель в срок до 06.12.2010 должен устранить выявленные недостатки в работе оборудования, после чего стороны подписывают акт об устранении недостатков; в случае невыполнения арендодателем данной обязанности договор считается расторгнутым с 01.12.2010. В установленный срок недостатки устранены не были, акт не составлен.
ЗАО "Триумф", посчитав договор аренды прекращенным, в течение 2011 и 2012 годов обращалось к ОАО "Теплоэнерго" с письмами о возврате помещения котельной с оборудованием и необходимости подписания акта приема-передачи. Ответчик помещение не возвратил.
На основании предварительного договора от 15.01.2011 ЗАО "Триумф" и общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "НижегородЖилСервис" (далее - ООО "УК "НижегородЖилСервис") заключили договор от 01.03.2011 аренды спорных помещения котельной и оборудования, на срок с 01.03.2011 по 31.12.2011.
В пункте 4.1 стороны согласовали размер арендной платы, состоящей из основной части в размере 215 000 рублей в месяц и переменной части в размере 20% от прибыли, получаемой арендатором от эксплуатации имущества.
Нижегородский районный суд города Н. Новгорода определением от 30.05.2013 по гражданскому делу в„– 2-5712/2013 утвердил мировое соглашение, по условиям которого в счет погашения задолженности ЗАО "Триумф" передало Аверкиеву К.Ю. имущество, в том числе помещение, арендованное ответчиком.
ЗАО "Триумф" и Аверкиев К.Ю.18.06.2013 обратились в Управление Росреестра по Нижегородской области с заявлением о регистрации перехода права собственности, что подтверждено распиской в получении документов на государственную регистрацию. Переход права собственности на помещения в„– П4 и в„– П7а, расположенные по адресу: город Нижний Новгород, улица Минина, дом 1а, 06.11.2014 зарегистрирован за Аверкиевым К.Ю.
Ненадлежащее исполнение ОАО "Теплоэнерго" обязательств по внесению арендных платежей и по возврату арендованного имущества, лишившее ЗАО "Триумф" возможности извлекать доход от сдачи помещений и повлекшее возникновение у арендодателя убытков в виде упущенной выгоды, послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Как следует из части 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства возникают в том числе из договоров и других сделок.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (часть 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (часть 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства (часть 3 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав условия заключенного сторонами дополнительного соглашения от 01.10.2010, пришли к выводу о том, что при его заключении стороны выразили свою волю на прекращение арендных отношений, в случае неустранения арендодателем выявленных недостатков в срок до 06.12.2010. Данное соглашение соответствует принципу свободы договора, предусмотренного в статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации. Приняв во внимание данное обстоятельство и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные письма ЗАО "Триумф" с требованиями о возврате арендованного имущества, суды пришли к обоснованному выводу о прекращении договора аренды от 08.09.2008 ввиду истечения срока его действия и о невозобновлении его на неопределенный срок.
Рассмотрев доводы заявителя жалобы об ошибочном установлении факта того, что договор аренды прекращен и не возобновлен на определенный срок, Арбитражный суд Волго-Вятского округа усмотрел, что указанные аргументы сводятся к переоценке доказательств и сделанных судами на их основании выводов, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суды обеих инстанций, установив факт неисполнения ответчиком обязательства по возврату арендованного имущества, сочли обоснованными требования истца о взыскании задолженности по арендной плате.
Арбитражный суд Нижегородской области определил период просрочки уплаты арендных платежей с 01.01.2012 по 18.06.2013 и взыскал с ответчика в пользу истца долг в сумме 1760 рублей с учетом применения срока исковой давности к заявленным требованиям. Суд связал факт прекращения права собственности ЗАО "Триумф" с датой его обращения с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на котельную к Аверкиеву К.Ю. (по условиям мирового соглашения).
Первый арбитражный апелляционный суд усмотрел, что окончание периода взыскания определен судом первой инстанции при неправильном применении норм материального права. Указав на то, что наличие у истца права собственности не является существенным обстоятельством по делам, связанным с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по договору, и, руководствуясь нормами Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", суд второй инстанции правомерно установил, что задолженность по арендным платежам ОАО "Теплоэнерго" перед ЗАО "Триумф" подлежала исчислению до момента государственной регистрации перехода права собственности на имущество к новому собственнику (06.11.2014) и составила 3416 рублей 66 копеек.
Согласно пункту 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в„– 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель не обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Довод ЗАО "Триумф" о неправомерности применения положения поименованного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации ввиду отсутствия в настоящем деле спора о недействительности договора аренды несостоятелен. Суть разъяснения, изложенного в постановлении, сводится к тому, что отсутствие права собственности арендодателя не освобождает арендатора от исполнения обусловленных договором аренды обязательств вне зависимости от правового характера спора.
В соответствии с частью 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу приведенных норм право собственности на здание котельной прекратилось у ЗАО "Триумф" и возникло у Аверкиева К.Ю. в момент государственной регистрации перехода права собственности, состоявшейся 06.11.2014. Довод заявителя жалобы о прекращении права собственности ЗАО "Триумф" на спорное имущество датой обращения в регистрирующий орган основан на неверном толковании норм права.
Как следует из кассационной жалобы, ответчик не обжаловал судебные акты в другой части.
Оснований для отмены обжалованных судебных актов по доводам, приведенным в кассационной жалобе, не найдено.
Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.
Расходы по государственной пошлине, согласно статьям 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на заявителя.
Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 11.09.2015 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2016 по делу в„– А43-389/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу открытого акционерного общества "Теплоэнерго" - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий
О.Н.ГОЛУБЕВА

Судьи
С.В.БАБАЕВ
М.Н.КАМАНОВА


------------------------------------------------------------------